Bienvenue au Cabinet d'Expertise-comptable Yannick FLACH

Yannick FLACH Expert-Comptable (YFEC.FR)

J’ai spécialisé une partie de mon Cabinet dans le traitement et le suivi des dossiers de locations meublées.
Car pour moi, la location meublée constitue la meilleure fiscalité du moment.

Elle combine à la fois les avantages de règles applicables aux entreprises (possibilité d’amortir les investissements réalisés) avec les avantages de règles applicables aux particuliers (bénéfice d’abattements fiscaux sur les cessions immobilières).

Surtout, ce type d’investissement vous permet de créer du patrimoine sans supporter une imposition lourde et régulière comme en matière de revenus fonciers classiques.

Au-delà de la partie technique de tenue comptable et d’établissement des déclarations fiscales, je peux vous accompagner en tant que conseil indépendant dans la gestion de votre patrimoine.

Ces prestations complémentaires qui sont définies avec vous, permettent de chercher à adapter l’organisation de votre patrimoine à votre situation et vos souhaits de transmission.

N’hésitez pas à me solliciter.

Pour pouvoir garantir un traitement de qualité de vos dossiers, je m’appuie sur les compétences d’un certain nombre de collaborateurs.

Bienvenue chez nous !

Yannick FLACH
Expert-comptable
 

Ce qu'implique la location meublée

La location meublée présente de nombreux avantages fiscaux par rapport à la location nue classique.

En corollaire, les formalités de création d’entreprise sont nécessaires car la location meublée est considérée par l’administration fiscale comme relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L’accompagnement par un expert-comptable, pour encadrer vos projets d’investissements, traiter les relations avec les différentes administrations et établir les déclarations fiscales obligatoires, est donc nécessaire pour assurer une gestion sereine, facilitée et optimisée. 

Abréviations utilisées :

LMNP signifie Location meublée non professionnelle

LMP signifie location meublée professionnelle

Comment fonctionne le système LMNP avec mon expert-comptable ?

Création de votre entreprise individuelle (ou assistance à la création de votre SARL de famille)  -> Etablissement des déclarations de TVA (trimestrielles et annuelle) et de votre bilan -> Aide à la déclaration de vos revenus

Questions / réponses

Suis-je-obligé de créer une entreprise ?

La location meublée, contrairement à la location nue, relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il s’agit d’un statut de commerçant. Il est donc nécessaire de créer une entreprise  devant établir des déclarations fiscales précises.

Quel est l’avantage de la location meublée, par rapport à la location nue ?

Il y a un avantage durant les premières années de l’investissement (une vingtaine d’années) puis encore plus tard grâce à des dispositions forfaitaires plus favorables.

a) Au niveau des abattements forfaitaires

Les loyers perçus pour une location nue sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Si le montant de ces loyers n’excède pas 15 000€ et que vous déclarez ces recettes en micro-foncier, l’administration applique un abattement fiscal automatique de 30%.

La location meublée dans le régime micro-BIC, bénéficie d’un abattement fiscal automatique de 50%.

Il s’applique automatiquement si les loyers perçus n’excèdent pas 32 600€ et sauf option pour le régime réel défini ci-dessous.

En général, nous ne recommandons pas ce régime en début d’opération car il est pénalisant.
Nous préconisons, après calculs, une option pour celui-ci au terme de la période d’amortissements.

b) Au niveau du régime réel

L’avantage du régime réel est le calcul du résultat réel en effectuant la différence entre les loyers perçus, les charges afférentes aux logements meublés (frais de location, assurance, intérêts d’emprunt, frais de comptabilité et taxes) et l’amortissement (charges non décaissables) représentant la dépréciation du bien et du mobilier.

Ce résultat imposable est alors souvent proche de zéro. De la sorte, votre investissement ne pèse pratiquement pas sur votre imposition annuelle.

Ce régime permet également dans certains cas d’être assujetti à la TVA  et permet donc de bénéficier d’un remboursement de la TVA sur le prix d’achat du bien. En contrepartie, les loyers sont soumis eux aussi à la TVA.

Ce régime s’applique si les loyers perçus excèdent 32 600€ ou si vous choisissez volontairement ce régime.

Pourquoi ne puis-je pas constituer une SCI pour ma location meublée ?

Lorsqu’une location nue appartient à une SCI (qui a un objet civil), les associés sont imposés en fonction de leurs parts investies dans la SCI au titre des « revenus fonciers ».

Si  la SCI loue des biens meublés (représentant plus de 10% de ses recettes globales), elle change de fiscalité pour l’ensemble de ses revenus et devient imposable à l’impôt sur les sociétés (IS), car la location meublée est considérée comme une activité commerciale.

D’autre part, la taxation sur la plus-value dans le cadre des cessions est différente.

En outre, la plus-value bénéficie d’un abattement par année de détention, et donc il existe une exonération totale d’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux lorsque le bien est vendu après sa 30ème année de détention !

Quels sont les avantages de l’option pour un régime d’imposition « au réel » ?

Le premier avantage du régime réel est la comptabilisation des amortissements.

Les amortissements correspondent à l’étalement de la valeur du bien sur sa durée d’utilisation (par exemple : pour un appartement à 200.000€, son amortissement sur 25 ans sera de (200.000*0.9)/25 par an compte tenu de la quote-part terrain à retraiter soit 7.200€ par an.

Cependant, les amortissements pratiqués ne peuvent pas aboutir à la production d’un résultat déficitaire. Le « surplus » d’amortissement fera l’objet d’un suivi spécial afin de pouvoir le reporter sur les années suivantes.

Le résultat, qui correspond aux loyers reçus diminués des charges et des amortissements, est donc proche de zéro. Or c’est ce résultat qui sert de base au calcul de l’imposition. Ainsi il est facile de comprendre qu’avec un résultat qui tend vers 0, les impôts à payer tendront également vers 0.

Le régime « option réel » permet donc de réaliser un investissement, d’accroître son patrimoine, en limitant les répercussions sur son imposition !

Dois-je payer la Contribution Foncière des Entreprises ?

Il existe une exonération possible concernant la Contribution Foncière des Entreprises dès lors que la location de votre logement est effectuée par l’intermédiaire d’un gestionnaire. Vous n’aurez alors pas à payer la CFE de cette location.

Quand dois-je choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?

Pour les nouvelles entreprises, le choix du régime fiscal doit être fait à la date de dépôt de la première déclaration de revenu, soit avant le 30 avril suivant la création. Pour les entreprises existantes, le choix doit être formulé avant le 1er février de l’année en cours.

Quelles sont les obligations fiscales ?

  • Immatriculation
  • Les déclarations de TVA
  • La liasse fiscale avec télédéclaration et télé règlement :
  • Suivi extracomptable des déficits reportables et amortissements
  • Relations avec le Centre de gestion

Pourquoi adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA)?

L’adhésion à un Centre de Gestion Agrée vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des frais de comptabilité et des cotisations au Centre de Gestion, plafonnée à 915 € TTC par an et ce uniquement lorsque les loyers annuels perçus sont inférieurs à 32 900€ et qu’une option pour le régime réel a été exercée.

La réduction d’impôt permet donc d’atténuer en partie les frais de comptabilité et d’adhésion au CGA.

Il s’agit toutefois d’un dispositif fiscal pouvant faire l’objet d’une évolution par voie législative. En l’occurrence, ce régime de réduction d’impôt sera supprimé au 1er janvier 2016.

Les SARL de famille et les personnes détenant un bien en indivision ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt.

De plus, avec cette adhésion, l’administration fiscale ne pourra exercer son droit de reprise que sur les 2 dernières années où l’imposition est due, contrairement aux 3 dernières pour les loueurs n’ayant pas opté pour le régime réel.
Enfin, en cas de bénéfice, ce dernier ne subit pas une majoration de 25% pour le calcul de l’impôt sur le revenu si vous êtes adhérents d’un CGA.

Que dois-je fournir à mon expert à la constitution du dossier ?

  • Acte d’acquisition
  • Factures du mobilier
  • Contrat de prêt
  • Copie de votre pièce d’identité

Que dois-je fournir chaque année à mon expert?

  • Factures de loyers
  • Extraits bancaires
  • Attestation des intérêts versés (à demander à votre banque)
  • Bordereaux de TVA (Acomptes, CA12)
  • Avis d’imposition à la taxe foncière
  • Honoraires comptables
  • Honoraires centre de gestion agréé
  • Décomptes des charges de copropriété
  • Facture de travaux
  • Appel de cotisations
  • Tout autre document important
  • Signaler toutes périodes d’occupation privative

Que dois-je fournir pour un obtenir le remboursement de la TVA sur mon investissement ?

En effet, chaque trimestre, lors de paiement d’acompte sur avancements de travaux, nous demanderons à l’administration fiscale le remboursement de la TVA sur les acomptes que vous avez payés.

Pour ce faire, vous devez nous fournir une copie des appels de fonds et les courriers de la banque nous indiquant le déblocage de fonds afin que nous puissions envoyer cette demande de remboursement à l’administration.

Le remboursement de la TVA se fait environ dans les un mois et demi à compter de notre envoi.

Pourquoi éventuellement recourir à une SARL de famille dans le cadre de la location meublée ?

L’activité de loueur en meublé peut être exercée à titre individuel (entreprise individuelle inscrite ou non au registre du commerce et des sociétés) ou en société par le biais d’une SARL de famille. Ces deux régimes relèvent de l’impôt sur le revenu des personnes physiques pour l’entrepreneur individuel comme pour les associés de la SARL de famille.

Les dispositions en cas de revente du bien en matière d’application d’abattement pour durée de détention s’appliquent ainsi également à ces personnes.

  • Quelles sont les conditions requises pour constituer une SARL de famille ?

La société doit exercer une activité industrielle, commerciale (c’est le cas de la location meublée), artisanale ou agricole. L’option n’est pas possible si la société exerce une activité civile (par exemple : location d’immeubles nus), ce qui est le cas pour une SCI.

La société doit être formée uniquement entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…) ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un Pacs. La société peut comprendre simultanément des membres de l’un ou l’autre de ces groupes ; mais chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage ou un Pacs.

 

  • Doit-il y avoir un gérant et quel est son statut ?

Oui la désignation d’un gérant ou plusieurs gérants est obligatoire

  • Le gérant majoritaire, rémunéré ou non, est assujetti au régime des non-salariés sur l’ensemble des sommes perçues, y compris sur sa part de bénéfice (cotisations sociales au taux de 45% environ). Une cotisation minimale est également due (500 € l’année environ, dans le cas général à verser au RSI même en l’absence de rémunération et environ 1600€ l’année si le gérant n’a pas de couverture sociale propre par ailleurs).
  • Le gérant minoritaire ou égalitaire non rémunéré ne dépend d’aucun régime de protection sociale. Il est assujetti au régime général quand il exerce une activité salariée. Mais dans les deux cas, il ne paie aucune cotisation sur sa part de bénéfice.
  • Le gérant minoritaire ou égalitaire qui est rémunéré, est soumis au régime général de la sécurité sociale. Les cotisations sont dues sur la rémunération mais non sur la part de bénéfice alloué. Il est toutefois rare de rémunérer le gérant dans une telle opération immobilière.
  • Les associés non gérants qui n’exercent aucune activité professionnelle au sein de la société sont soumis au même statut. Ils ne paient donc aucune cotisation sur l’ensemble des bénéfices perçus.

Rappelons que pour déterminer le caractère majoritaire ou non de la gérance, l’Administration tient compte des parts également détenues par le conjoint et les enfants mineurs.

  • Quel est l’intérêt de ce montage ?

L’intérêt de la constitution d’une SARL de famille par rapport à une acquisition en direct classique, permet d’anticiper la transmission de biens immobiliers à ses descendants.

La liberté d’organisation et de répartition des parts lors de la création de la société, faite en lien avec l’avocat spécialisé, permettra d’affecter l’imposition des revenus entre les associés d’une part et d’autre part de prévoir la détention future des parts sociales de la société détenant le bien immobilier.

Le pouvoir peut tout à fait être conservé par les parents tout en transmettant une partie, voire la totalité de la nue-propriété des parts à leurs enfants, permettant ainsi de limiter les futurs droits de succession en cas de décès.

  • Qu’en est-il de la fiscalité ?

Les résultats de la société sont imposés directement entre les mains des associés (détenant des parts en pleine propriété ou en usufruit).

Il est à noter que, grâce à la fiscalité de la location meublée et la pratique d’un amortissement comptable, les résultats imposables sont relativement faibles.

Il est préconisé que la SARL adhère à un centre de gestion agrée afin de ne pas pénaliser les associés qui seraient, dans le cas contraire, imposés sur 125% de leur quote-part en cas de réalisation d’un bénéfice et de réduire le délai de contrôle de l’administration de 3 à 2 ans.

Mon bien est loué en ZRR (Zone de revitalisation rurale) , que faire ?

Vous aviez acquis un bien dans une zone dite ZRR et vous souhaitez désormais passer en location meublée. Nous pouvons vous accompagner dans la gestion fiscale de ce passage d’un statut fiscal à un autre (entrée en régime BIC).

N’hésitez pas à nous consulter.
 

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